Assurance contre les impayés de loyers
Des avantages fiscaux ont incité un certain nombre de personnes à investir dans la pierre. Mais la mise en location d’un logement n’est pas sans contrainte et tous ont la même peur : avoir à faire à des locataires mauvais payeurs. Les situations professionnelles précaires et le chômage ont contribué largement à cette peur du loyer impayé. C’est ainsi que les pouvoirs publics ont renforcé la protection des bailleurs avec l’amélioration du cautionnement et les mesures fiscales favorisant la garantie contre les loyers impayés. Lorsque le bailleur est confronté à un impayé de loyers, ce qui est heureusement rare en pratique (les impayés concernent moins de 5 % des locataires), la justice répond mal à sa difficulté : la procédure est chère et en plus elle prend du temps Lorsqu’elle aboutit enfin, le bailleur se trouve le plus souvent devant un locataire insolvable qui ne peut pas faire face à ses obligations L’assurance pour loyers impayés, certes chère, garantit au bailleur le versement des loyers et charges en cas de défaillance du locataire.
DÉMARCHE INDIVIDUELLE OU CONTRAT DE GROUPE
Le propriétaire peut s’assurer individuellement ou adhérer à un contrat de groupe par l’intermédiaire des administrateurs de biens, des agents immobiliers ou notaires chargé de la gestion du bien. Des contrats de groupe peuvent également être proposés aux particuliers par des courtiers avec parfois l’obligation d’adhérer à un club ou à une chambre de propriétaires. Dans tous tes cas, le prix est fixé en pourcentage du montant annuel du loyer garanti. Les taux varient en moyenne entre 2 et 5 %.
- Des locataires au dessus de tout soupçon : Le contrat d’assurance peut être souscrit en début de location. Il vous faudra, alors, présenter le dossier du locataire. Celui ci devra présenter des garanties de solvabilité solides pour que vous puissiez obtenir la garantie Les revenus du locataire doivent être au moins trois fois supérieurs au montant du loyer et des charges sauf si vous exigez une caution. En cours de bail, vous pouvez également souscrire le contrat à condition qu’il n’y ait pas eu d’incidents de paiement au cours des douze mois précédents, voire des vingt quatre mois. Il faut savoir que les assureurs sont peu enclins à accorder la garantie lorsque le locataire a une situation professionnelle instable : contrat à durée déterminée, période d’essai... Aussi vous faut il être très prudent dans le "recrutement" du locataire et exiger qu’il vous apporte toutes les pièces justificatives de ses revenus.
- Pour quelles garanties ? : La garantie vous permet d’obtenir le remboursement des loyers, des charges et des taxes récupérables que l’on retrouve dans les contrats sous le terme de quittancèrent. Certains contrats comprennent d’office d’autres garanties ; dans d’autres formules les garanties complémentaires sont proposées sur option. Dans l’une ou l’autre situation vous pouvez vous assurer : la prise en charge des détériorations causées par le locataire lorsque le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir les dégâts. L’indemnisation est cependant limitée par un montant plafond. Pour mettre en oeuvre cette garantie, il est impératif d’établir un état des lieux au moment de l’entrée du locataire. Car les détériorations seront constatées à partir de ce document ; les frais de contentieux ou judiciaires : sont ainsi pris en charge les frais de recouvrement des impayés et d’expulsion mais souvent dans la limite d’un plafond ; les préavis non respectés lorsque le locataire part à la cloche de bois ou encore lorsqu’il se maintient dans les lieux après le jugement d’expulsion.
LES POINTS CLÉS DU CONTRAT
La durée de prise en charge des loyers par l’assureur est, en général, limitée dans le temps : pendant vingt quatre ou trente mois. Entre le premier impayé et la récupération effective du logement par le propriétaire après jugement d’expulsion, il s’écoule en moyenne dix huit mois. L’assureur peut choisir non pas de jouer sur la durée d’indemnisation pour limiter son intervention mais sur un plafond de garantie : l’indemnisation peut être alors être limitée à l’équivalent de douze, dix huit ou vingt quatre mois de loyers ou à une somme déterminée (400 000 F par exemple). Certains contrats associent les deux limites : les loyers sont pris en charge pendant vingt quatre mois dans la limite d’un montant maximum.
Attention : Préférez les contrats qui assurent une prise en charge des impayés pendant vingt quatre mois. Deux ans ce n’est pas de trop pour régler un problème d’impayés. Vous devez respecter les délais indiqués pour relancer le locataire et avertir l’assureur. Les contrats ne prévoient en général pas de franchise : la garantie couvre le propriétaire dès le premier impayé. Le premier versement de l’indemnité n’est pas fait cependant immédiatement : il faut attendre de trois à six mois selon les contrats pour obtenir les sommes dues.
À noter : Pour mettre en oeuvre la garantie, vous devez respecter scrupuleusement la procédure prévue au contrat.
C’EST LE LOCATAIRE QUI S’ASSURE
Plus récemment sont apparus des contrats qui assurent le locataire. La garantie est mise en oeuvre lorsque le locataire à la suite d’une perte d’emploi, d’une maladie, d’une incapacité de travail, voire d’un divorce ne peut plus honorer les échéances de loyers. Si l’événement survient dans les six premiers mois qui suivent la souscription du contrat, le locataire n’obtiendra pas de prise en charge. L’assureur, par ailleurs, ne se substitue pas au locataire dès le premier mois qui suit la survenance du risque assuré mais seulement après un délai de carence qui varie en fonction des contrats (par exemple trois mois). Signalons enfin que l’intervention de la compagnie est limitée dans le temps (douze mois dans la plupart des contrats). Le coût de l’assurance représente en général de 2 à 3 % du montant annuel du loyer, charges comprises.