En cas de litige
La loi met en place un système très complet destiné à protéger le maître d’ouvrage contre les conséquences de désordres de construction. Malgré cela, la mise en oeuvre des garanties, et l’obtention des réparations dues n’est pas toujours aisée : aussi est il nécessaire de récapituler les différentes règles applicables selon la nature du dommage et sa date de survenance à compter de la réception.
LES DOMMAGES EXCLUS DE LA GARANTIE
Les dommages dus à l’usure normale, à un défaut d’entretien, à la faute d’un tiers ou à un cas de force majeure, ne sont pas susceptibles d’engager la responsabilité du constructeur. Dans le doute toutefois, vous avez toujours intérêt à faire un recours contre le constructeur, au moins sous forme amiable (échange de courrier par exemple). De même, les désordres qui, bien qu’apparents, n’ont pas été signalés lors de la réception ne peuvent donner lieu à recours.
DOMMAGES CONSTATÉS LORS DE LA RÉCEPTION OU DANS L’ANNÉE
Ce type de désordres, quelle qu’en soit la gravité, est susceptible de faire jouer la garantie de parfait achèvement. Si le constructeur refuse, votre assurance dommage ouvrage peut intervenir.
DOMMAGES CONSTATÉS PLUS D’UN AN ET MOINS DE DEUX ANS APRÈS LA RÉCEPTION
Selon leur gravité, les dommages sont susceptibles, pour leur réparation, de relever de la garantie biennale ou de la garantie décennale. Lorsque les dommages relèvent de la garantie biennale, l’assurance dommage ne joue, en principe, pas. Mais il convient de mettre le constructeur en demeure de réparer les désordres par lettre recommandée avec accusé de réception. Si cette mise en demeure reste infructueuse, il y aura lieu de consulter un avocat pour engager une action en justice pour obtenir une réparation. Cela nécessite le plus souvent l’intervention d’un expert. Lorsque les désordres relèvent de la garantie décennale, vous devez faire une déclaration de sinistre auprès de votre assureur de dommage ouvrage dans les cinq jours suivant la date à laquelle vous avez eu connaissance du dommage. L’assureur est alors tenu de formuler une proposition d’indemnisation dans un délai strict. Il se retournera ensuite contre le constructeur responsable. Si vous n’avez pas souscrit de police d’assurance dommage ouvrage la procédure est identique à celle décrite dans le cas de garantie biennale.
DOMMAGES CONSTATÉS PLUS DE DEUX ANS ET MOINS DE DIX ANS APRÈS LA RÉCEPTION
Sont seuls couverts alors les dommages relevant de la garantie décennale. Vous devez faire une déclaration de sinistre auprès de votre assureur de dommage ouvrage dans les cinq jours. Si vous n’en avez pas souscrit, la procédure est identique à celle décrite dans le cas de garantie biennale.
DÉSORDRES CONSTATÉS PLUS DE DIX ANS APRÈS RÉCEPTION
Il n’existe plus, en principe, de recours contre les constructeurs, sauf cas exceptionnel et notamment lorsqu’il est possible de faire la preuve qu’il y a eu une faute intentionnelle d’un des constructeurs dans certains cas, lorsque le désordre constitue une non conformité de la construction avec les énonciations du contrat. Par exemple, lorsque la qualité des matériaux prévus au descriptif n’a pas été respectée et que le vice apparaît tardivement (qualité du bois de la charpente, par exemple).
RESPONSABILITÉ PÉNALE DU CONSTRUCTEUR
La non conformité de la construction aux exigences du règlement de construction ou du permis de construire est susceptible d’engager la responsabilité pénale des constructeurs. L’action doit alors être intentée dans le délai de trois ans à compter du moment où la non conformité est constatée. L’action est introduite par le dépôt d’une plainte auprès du procureur de la République avec constitution éventuelle de partie civile, si le maître d’ouvrage peut faire la preuve d’un préjudice.